Grundsteuerreform

Die Uhr tickt: Bis zum 31.10.2022 müssen alle Eigentümer von Grundstücken auf digitalem Weg eine sogenannte Feststellungserklärung an das Finanzamt schicken. Wir begleiten Sie in diesem Prozess.

Sie sollten jetzt handeln

Die Grundsteuer ist gesetzlich verpflichtend und bezieht sich auf das Eigentum an Grundstücken. Ab 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland für alle 35 Millionen Grundstücke – in der Stadt, auf dem Land, im Wald – neu bewertet. Dahinter steckt eine Reform der Grundsteuer.

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 entschieden, dass die antiquierten Regelungen teilweise gegen das Grundgesetz verstoßen. Deshalb hat der Bundesfinanzminister in die Wege geleitet, hier mehr Steuergerechtigkeit einzuführen. Das betrifft Sie als Grundstücks-Eigentümer in jedem Fall!

Feststellungserklärung erforderlich

Unabhängig davon, wie Ihr Grundstück beschaffen ist, müssen Sie der Finanzverwaltung bis Ende Oktober dieses Jahres die Feststellungserklärung übergeben. Das kann das Grundstück mit Ihrem eigenen Haus darauf sein, eine vermietete Garage, ein Kleingarten, ein vermietetes Mehrfamilienhaus, ein Betriebsgrundstück etc.

Die Feststellungserklärung ist die Grundlage für die Neuveranlagung. Sie hat wahrheitsgemäß zu erfolgen, der Anforderungskatalog ist umfassend.

Das Einsatzteam „Grundsteuer“

Weil das Thema Feststellungserklärung nicht auf die lange Bank geschoben werden kann, lassen Sie uns jetzt darüber sprechen.

Wir begleiten den Prozess bis hin zur Neufestsetzung Ihrer Grundsteuer. Zunächst übermitteln Sie uns die notwendigen Unterlagen über Ihr Grundstück bzw. Ihre Grundstücke. Wir bereiten die Erklärung für Sie vor. Dafür haben wir als Digitale Kanzlei professionelle Software. Im Anschluss erfolgt ein Austausch zwischen Mandant und Kanzlei, an dessen Ende Ihre Freigabe der Erklärung steht. Sie können einen Haken dran machen, wir übergeben das Paket an das zuständige Finanzamt. Und prüfen im Anschluss den Bescheid über den Einheitswert.

Sprechen Sie uns an:

02152 / 91 443–0

Unsere Experten, die sich in diesem Thema gut auskennen, stehen Ihnen hier zur Seite:

Lukas Bücker

Student Steuern und Wirtschaftsprüfung • Steuerfachangestellter

Marcel Lemmen

Student Steuern und Wirtschaftsprüfung • Steuerfachangestellter

Maximilian Tauber

Auszubildender zum Steuerfachangestellten

Holger Latzel

Steuerberater • Diplom-Betriebswirt • Systemischer Change Manager • Wirtschaftsmediator • Bankkaufmann

Häufige Fragen zur Grundsteuer

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum, aber auch auf Erbbaurechte an Grundstücken und deren Bebauung, die der Eigentümer zu zahlen hat. Auf Mieter kann dieser Bodenzins umgelegt werden. Die Grundsteuer ist eine Einnahmequelle der Gemeinden, mit einem bundesweiten Aufkommen von rund 14 Mrd. Euro im Jahr 2020.

Mit welchem Recht darf die Grundsteuer erhoben werden?

Gesetzliche Grundlage ist das Grundsteuergesetz (GrStG). Die Verwaltung dieser Substanzsteuer ist auf zwei Gebietskörperschaften aufgeteilt: die Finanzämter der Bundesländer stellen als Bemessungsgrundlage den Einheitswert fest sowie den Grundsteuermessbetrag. Auf diesen wenden die Gemeinden einen von ihnen festgelegten Hebesatz an und setzen die Steuer mittels Steuerbescheid fest.

Wie ermittelt sich der Hebesatz?

Der Hebesatz wird im Fall Kempen jährlich mit der Haushaltssatzung beschlossen. Für die Grundsteuer A – das sind landwirtschaftliche Betriebe – beträgt er 290 Prozent, für die Grundsteuer B – das betrifft Grundstücke – sind es 440 Prozent. Zum Vergleich: Düsseldorf veranschlagt bei der Grundsteuer A 156 Prozent, bei der Grundsteuer B 440 Prozent (ist hier also identisch mit Kempen).

Wie hoch ist die Grundsteuer erfahrungsgemäß?

Für ein 25 Jahre altes Einfamilienhaus mit 150 qm Wohnfläche auf einem 650 qm großen Grundstück in einem ruhigen Wohngebiet zahlt der Eigentümer eine jährliche Grundsteuer von gut 500 €. Für eine 80-qm-Eigentumswohnung in einem 60 Jahre alten Haus mit 800 qm Grundstücksfläche in einer Großstadt dürften rund 350 € pro Jahr fällig sein. In diesen Zahlen sind allerdings Variablen drin, in Abhängigkeit zum Beispiel von Wohngegend und  Infrastruktur.

Warum ist dieses aufwändige Verfahren überhaupt in Gang gekommen?

Das Bundesverfassungsgericht fordert mit Urteil vom 10.04.2018 auch bei der Erhebung der Grundsteuer mehr Gerechtigkeit. Das heißt, es sollte nicht darum gehen, der Kommune möglichst viel Geld in die Gemeindekasse zu spülen. Vielmehr geht es den Karlsruher Richtern darum, die Grundsteuer an den Wert einer Immobilie zu koppeln.

Was verbirgt sich hinter dem Einheitswert?

Der Einheitswert ist die Größe, die die Finanzämter für das jeweilige Grundstück gesondert feststellten. Der Wert wurde mit einer gesetzlich festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Auf den so berechneten Steuermessbetrag wendete die Gemeinde in deren Bereich das Grundstück lag, ihren Hebesatz an. Eigentlich sollte der Einheitswert alle sechs Jahre neu ermittelt werden. Tatsächlich fand jedoch im Jahr 1964 die erste und letzte Hauptfeststellung für alle Grundstücke in Westdeutschland statt. In den östlichen Bundesländern basieren die Einheitswerte sogar auf Feststellungen aus dem Jahr 1935. Diesen veralteten Parametern, die ein verzerrtes Bild des jeweiligen Grundstückswert widerspiegeln, hat das Gericht nun für verfassungswidrig erklärt und eine Reform der Grundsteuer eingeklagt.

Was ist eine Feststellungserklärung?

Die Feststellungserklärung gibt eine umfassende Bewertung des betreffenden Grundstücks ab. Dazu werden sämtliche Parameter herangezogen (Bodenrichtwert, bebaut/unbebaut, Lage, Immobilienart, Wohnfläche, Nettokaltmiete …). Diese Bewertung gilt als Basis für die Neuberechnung der Grundsteuer ab 2025.

Kann ich die Feststellungserklärung auch selbst durchführen?

Von Do-it-yourself rät Latzel Steuerberater ab. Es gibt – wie so häufig in steuerlichen Angelegenheiten – viele Fallstricke und einen Wust an Zahlen und Ermittlungskriterien.  Wenn Sie professionell, in time und ohne Geld zu verschenken durch dieses Verfahren kommen wollen, vertrauen Sie sich uns an. Wir regeln das im Austausch mit dem Finanzamt in Ihrem Sinne. Das raubt weniger Nerven, kostet beträchtlich weniger Zeit, erspart quälende Nachfragen von Amts wegen und erleichtert am Ende mit Sicherheit auch Ihren Geldbeutel.

Warum muss jetzt schon eine Feststellungserklärung abgegeben werden?

Bevor die Kommunen mit der eigentlichen Berechnung beginnen, müssen die Finanzämter die Erklärungen sammeln und erstauswerten. Bei einer Stadt wie Kempen kommen so bis zum Stichtag 31.10.2022 rund 15.000 Erklärungen auf den Tisch des Amtes. Die gilt es dann abzuarbeiten. Für die eigentliche verwaltungstechnische Herkulesaufgabe haben die Kommunen dann rund zwei Jahre Zeit. Mit Blick auf das Aufkommen ist das ein sportlicher Plan.

Wird die Grundsteuer günstiger ab 2025?

Das steht in den Sternen. Allerdings sind deutliche Sprünge nach oben wie nach unten nicht zu erwarten. Denn es verändert sich im Grunde nicht viel. Nach wie vor orientiert sich das System am Grundstückswert, der Grundsteuermesszahl sowie dem Hebesatz der Gemeinden. Mit Blick auf die explodierenden Preise in den Großstädten ist dort allerdings von einer Anhebung der Grundsteuer auszugehen.

Wie funktioniert die neue Berechnungsgrundlage?

Anders als bisher hängt der Grundstückswert vom Bodenrichtwert und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete ab, die in regelmäßigen Abständen aktualisiert werden. Die Fläche des Grundstücks, die Art des Gebäudes (privat oder betrieblich) und dessen Alter spielen ebenfalls eine Rolle.

Wie sieht die behördliche Reihenfolge aus?

Als erstes ermitteln die Finanzämter den neuen Einheitswert auf Grundlage der Feststellungserklärung. Im Anschluss sind die Kommunen am Zug.

Werden auch Mieter bei der Grundsteuer zur Kasse gebeten?

Ja, denn der Vermieter darf die Grundsteuer weiterhin über die Betriebskosten umlegen.