Wer mehrere Wohnungen besitzt, diese auf dem Markt anbietet und hierfür unterschiedliche Mieten ansetzt, muss beim Thema „Absetzen von Werbungskosten“ die aktuelle Rechtssprechung berücksichtigen. In welcher Höhe nämlich Werbungskosten beim Finanzamt eingesetzt werden können, sollte vom örtlichen Mietspiegel abhängen und nicht nur von einer Vergleichsmiete aus dem eigenen Wohnungsfundus.

Ein Beispiel veranschaulicht diesen häufig vorkommenden Fall, der immer wieder Diskussionen mit dem Finanzamt auslöst. Ein Senior hat als Alterssicherung ein Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen gekauft. Im ersten Stock wohnt seine Tochter, der er – sagen wir – die 80-Quadratmeter-Wohnung aus familiärer Verbundenheit vergünstigt für 400 € Euro inklusive Nebenkosten vermietet. Darüber im zweiten Stock wohnt in gleicher Wohngröße und Ausstattung ein Single, der 600 € warm für die vergleichbare Mietwohnung bezahlt.

Der Bundesfinanzhof widerspricht dem Finanzamt

Als das Finanzamt die eingereichten Werbungskosten des Seniors für die Tochter-Wohnung mit Hinweis auf Vergleichsmiete zur anderen Wohnung nur zu zwei Drittel übernehmen will, will der Papa davon nichts wissen und verweist auf den ortsüblichen Mietspiegel. Demnach müsste er seiner Überzeugung nach mehr absetzen können.

Der Bundesfinanzhof (BFH) als oberste Finanzgerichtsbarkeit kann dieses Argument nachvollziehen und widerspricht dem Finanzamt. Die ortsübliche Miete sei nicht vorrangig anhand einer Vergleichsmiete für eine an einen Fremdmieter im selben Haus vermietete Wohnung zu bestimmen, sondern ergebe sich grundsätzlich aus dem örtlichen Mietspiegel, so die BFH-Richter in München. „Aus meiner Sicht ist diese angelegte Messlatte auch objektiv“, sagt Steuerberater Holger Latzel.

Der Mietspiegel sollte verlässlich sein

Der Mietspiegel gehört laut Finanzgerichtsbarkeit zu den Informationsquellen, die eine leichte und schnelle Ermittlung der ortsüblichen Miete auf der Grundlage eines sogenannten „breiten Spektrums“ ermöglichen und damit eine gerechte Veranlagung der Werbungskosten ermöglicht. Setzt aber auch voraus, so die Justiz, dass der Mietspiegel regelmäßig angepasst wird und die Datenerhebung fehlerfrei ist. In worst case sollten ein vereidigter Sachverständiger eingeschaltet oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen benannt werden, was dann ebenso zur Objektivierung der Sachlage beiträgt.

Fazit: Lediglich der Vergleich zur zweiten Wohnung reicht nicht aus als Grundlage für eine Bemessung der Werbungskosten. Die Erfordernis des „breiten Spektrums“ von Vergleichswohnungen ist hier nicht gegeben.